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どうなる?どうする?消費税!

(1970.10.25)






(2013.05.08付 メルマガより) 今家づくりを考えるなら…知っておきたい『消費税増税』のこと

5月のGWも終わりましたが、私たちリバティホームだけでなく、
総合住宅展示場でも驚くほど多くのお客様がご来場されたそうです。
最近よく耳にする「アベノミクス」による景気上昇機運の中で、今後は
金利も上昇に転じる可能性が高まっており、住宅ローンの中でも長期金利を
基準とする固定金利では、すでに上昇に転じたものも出てきているところから、
「今年は家づくりを!」というお客様が増えているのでは?という見方も
あります。
そんな中で最もお客様から多かったご質問の一つが、『消費税増税はどうなの?』
という問題です。5月の見学会チラシでも特集され、以前にもメルマガで
ご紹介させて頂きましたが、あらためて再度ご紹介したいと思います。
※以下は、弊社ホームページの5月チラシです。拡大してご覧ください。
http://www.liberty-home.biz/files/c130504-2.jpg
簡単にお伝えすると、原則的には「お引渡し時」に課税されるのが一般的
なのですが、注文建築の場合、ご契約からお引渡しまでのお時間がかかるため、
半年前(9月30日)以前に請負契約を結んでいれば、2014年4月1日(8%)
以降のお引渡しであっても、一定期間は旧税率が適用されるのです。
ですから今年に入って東京都内だけでも新しい総合住宅展示場が続々と
オープンされ、住宅会社各社はお客様へのアピールを大幅に増やしている
という訳なのです。
でもよく考えてみると、いま住宅を検討されている方々全員に、年内または
4月までにお引渡しをすることは、実は物理的に難しいのです。
すでにご契約されて建築を開始しようというお客様がいらっしゃいますし、
5月にご契約された方の着工がその後に控えている訳です。
だからこそ「早いスタートをきった方が結局は一番お得になりそうだ。」と
言われているのです。
建築会社は早く決めれば良いというものでは、決してありません。けれど、
早いうちから業者選定を始める事は、間違いなく正解のようです。
9月に慌てて決めてしまって後悔しないように、せめてこのメルマガの読者の
皆さんには、一歩早いスタートをぜひお勧めします。

(2013.04.25付 メルマガより) 建築するなら今年?来年?どっちがお得?パート3(借入金利の比較)

皆さま、こんにちは。
過去2回に渡ってお伝えしてきた『結局、いつ建てるのがお得?』という
お話も、佳境に入ってまいりました。今回は住宅ローンの金利に注目して
お話を進めていきましょう。
このメルマガを作成している現在(4/23現在です)、住宅ローンの
変動金利は大手都市銀行(三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、
みずほ銀行、りそな銀行)では、以下のようになっています。
0.875%~1.075%(保証料を含んだ実質金利でも、1.075~1.275%)
※自己資金額や条件によって様々な優遇金利がありますので、
詳しくは各銀行のご担当者様、
又は弊社プロデューサーに遠慮なくご質問ください。
※今回の場合は、店頭表示金利ではなく実際に借入れする場合の
優遇金利を参考にシュミレーションします。
 それでは、住宅ローン35年 変動金利場合、1.0%、1.1%、
そして1.5%の3つのパターンをそれぞれ比べてみましょう。
月々の支払額と総支払額を比較してみます。
1%の場合      月々:84,685円   総支払額:35,567,804円
1.1%の場合     月々:86,091円   総支払額:36,157,985円
1.5%の場合     月々:91,855円   総支払額:38,579,007円
どうでしょうか?月々のお支払額は、1%から1.5%になっても
約7,000円の差です。
しかしこれが35年(420回払いになります!)ですと、
その差は約300万円となってしまうのです。
4月の住宅ローン金利については、据え置き、または、一部銀行でやや
下がるという形にはなりましたが、国債残高の増大や景気回復の期待など
といった理由から、今後は長期的には金利は上がっていくだろうと予想
されています。そういう意味でも、前回までご紹介してきた家づくりに
対する国や自治体のバックアップだけでなく、住宅ローンの金利という
側面からも、家づくりをご検討されるのであれば『今が買い時!』と
言えるのではないでしょうか?
私たちリバティホームでは、5月の4日(土)~6日(月)まで、モデル
ハウス見学会を開催致します。GW特別企画のイベントも多数ご用意させて
頂きましたので、お得な「今!」をぜひ、ご確認されてはいかがでしょうか?

(2013.04.10付 メルマガより) 建築するなら今年?来年?どっちがお得?パート2(土地購入からの家づくり)

皆さま、こんにちは。
前回はお建て替えの場合に、消費税の増税と住宅ローン控除のバランスで、
いつ建てるのがお得になるのかを考えてみました。2200万円の新築で
検討した時に約2.75倍という大差で増税前がお得になるとの結果でしたが、
では土地の購入からの家づくりの場合にはどうなるでしょうか?
ここで忘れてはいけないポイントになるのは、『土地には消費税は課税されない。』
ということです。
それでは前回と同じように計算してみましょう。
建物価格が2200万円、土地価格が2500万円の新築計画とした場合です。
ローン借入額は、建物分で2000万円、土地分で2000万円と仮定します。
(=借入総額は4000万円ということです)残りは自己資金でのご計画としましょう。
1.消費税の増税前に完成(又は今年の9月30日までに請負契約と土地の
売買契約を締結)の場合です。
この計画での消費税は建物にのみ課税されますので、110万円です。
この場合のローン減税額は、長期優良住宅や低炭素住宅であれば、最大で
300万円が控除されるので、差し引きで、190万円お得になる計算です。
(注意:あくまでも概算です)
2.増税後(2013年10月以降のご契約で2014年4月1日以降に
お引渡し)→消費税8%が適用
この場合ですと、建物に課税される消費税は8%となり176万円です。
しかし、ローン減税が拡充される予定ですので、長期優良住宅や低炭素住宅で
あれば、最大で500万円が控除されるようになります。
という事は、消費税額176万円、減税額400万円となり、(借り入れが
4000万円ですから、最大まで受けられないという事になります)差額224万円の
お得となります。
今回のシミュレーションも前回と同様に、所得税や住民税の額や借入可能額にも
よるので、実際にはこれほどきれいな数字にはならないとは思いますが、その
34万円の差が、本当に大きいのかが問題になってきそうですね。借入額は
前回よりも倍になっているのですから。
しかしこれだけでは本当にお得になるかは実はわかりません。なぜなら「住宅
ローンの金利」という部分を全く考慮していないシミュレーションであり、
史上最低水準と呼ばれている現在の金利がいつまで続くのかは…わからないからです。
金利が変化すると月々の支払額はどうなるの?
35年ローンの最終的な支払いにどれだけ変化が起きるの?
次回はそのあたりのお話で、「住宅ローンの金利が0.1%あがると、
どのくらい支払額が変わってくるのか?」をシミュレーションしながら、
結局どうするのが一番お得なのかを更に深く考えてみたいと思います。お楽しみに!

(2013.03.27付 メルマガより) 建築するなら今年?来年?どっちがお得?1

皆さま、こんにちは。
今年のスギ花粉の過半数が飛散したとのニュースに、「もう少しで楽に
なるなぁ」と、少し安心した日々を送っておりますが、皆さまはいかが
お過ごしですか?
今回のメルマガでは、住宅業界でも最近多く耳にする、“消費税増税と
住宅ローン減税の拡充”本当はどちらがお得なの?という核心部分に
触れてみたいと思います。
まず初めに、内容のおさらいです。
1.消費税は、2014年4月1日より、現在の5%から8%に
アップする予定です。
※5%に上がった時の例に倣うと、今年(2013年)の9月いっぱい
までに建築請負工事を結ぶと、引き渡しが来年の4月を超えても、
税率は5%が適用となる予定です。)
2.ローン減税については、2013年~2014年3月に入居すると、
控除対象は2000万円で10年間の最大控除額は200万円(長期優良住宅や
低炭素住宅であれば3000万円まで対象、最大300万円)。
2014年4月~2017年12月に入居すると控除対象4000万円で
10年間の最大控除額は400万円(これも長期優良住宅や低炭素住宅であれば
5000万円までが対象で、最大控除額500万円)です。
2013年9月までにご契約、または2014年3月までにお引渡しする場合。
建物価格が2200万円、頭金200万円で借入れ額が2000万円ならば、
消費税5%=110万円
ローン減税額10年間で200万円ですから、差し引きで90万円お得です。
同じく、2014年4月以降に建築する場合。同様の条件とすると
消費税8%=176万円
借入れは同様に2000万円なので、ローン減税額は10年間で200万円。
差し引きで、24万円のお得。
厳密にはここで、現在お支払いの所得税や住民税の額も考慮するべきですが、
ローン減税の拡充についてその優遇を存分に受けるには、少なくとも
ローンの借入れを多くするという前提が必要になります。
つまりお建て替えのお客様については、消費税増税前に購入するのが
圧倒的に有利ということになります。次回のメルマガでは、土地の
購入も考えながら、どちらがお得かを考えてみましょう。

(2013.02.14付 メルマガより) 『知らなかった…』ではもったいない!2013年節税ポイント!

皆さま、こんにちは。
2013年に入って様々な情報が錯綜する中で、家づくりのタイミングを
計ってらっしゃる方も多いとお聞きします。すでに衆議院も通過し参議院
でも審議が始まった“消費税増税法案”も8月半ばには成立の見通しで
進んでいるようです。
前回(平成9年4月、3%→5%への増税)の消費税アップの際には、
注文住宅の請負契約については半年前からの増税が適用されました。
今回の増税予定に当てはめてみると…平成26年4月にまず消費税が
8%に上がる予定です。
ですが注文建築の場合ご契約をしてからお建物の引渡しまでに時間がかかる
ため、その半年前、平成25年(今年ですね)の10月1日のご契約分から
消費税は8%が適用になる予定なのです。
 
とはいえ、平成26年の4月1日前にお引渡しがなされれば、もちろん増税前
ですから税率5%が適用になります。しかし駆け込み需要という言葉もある通り、
今年の10月以降のご契約で翌年の4月までのお引渡しというのは、よほど余裕
のある建築会社であればともかく、大手ハウスメーカーでも需要の集中による
引き渡し時期の遅延は目に見えていると言われております。
そう考えていくと現行の消費税5%という税率で家を建てるなら平成25年
9月30日までに請負契約を結ぶことをお勧めします。これならば、お引渡し
(=入居)が平成26年の4月1日以降であっても適用税率は5%という措置が
取られる予定です。
 
実際に計算してみますと、2500万円の新築計画の場合、現行の税率であれば
消費税5%を加えると、2625万円(消費税額で125万円です)となりますが、
8%適用ですと、消費税額で200万円になりますから総額で2700万円となってしまいます。
税金の差額が75万円というのは、『知らなかった…』では済まされない金額です。
さらに、長期優良住宅の認定を受けた場合には以下のような優遇ポイントもございます。
※長期優良住宅をご希望のお客様は、スタッフにお問い合わせくださいませ。
長期優良住宅の節税ポイント
1.固定資産税軽減特例(5年間固定資産税が2分の1)
 平成26年3月31日までの新築住宅の税額軽減特例(居住用床面積の120平米までの部分)
2.不動産取得税の特例(1300万円控除)
 平成26年3月31日までの新築住宅の税額軽減特例(床面積が50平米以上240平米以下が条件)
3.登録免許税の特例税率
 ・所有権移転登記の税率 本則が2.00%のところ 0.20%に軽減
 ・所有権保存登記の税率 本則が0.40%のところ 0.10%に軽減
 平成26年3月31日までの新築住宅の税率軽減特例
もう少し詳しく知りたい…とお考えの方は、
遠慮なく弊社スタッフまでお問合せください。
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